金茂路勁退出亦莊背后:區域十個限競房樓盤“同臺肉搏”
http://www.omseas.live房訊網2019-7-3 10:08:00
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[提要]如今的亦莊,抑或是大亦莊,住宅供應格局已經生變,多達10個限房價項目,供應房源在萬套左右,產品同質化嚴重,又面臨純商品住宅以及共有產權住房的競爭壓力,限房價項目不免遭遇去化壓力。

  6月21日,雅居樂和港中旅分別在亦莊經濟開發區拿下一宗限房價項目(又稱限競房)地塊,一個是首次在北京公開“招拍掛”拿地,一個則是首次在北京拿地,對于兩家企業來說,均是值得書寫進歷史的一件喜事。與此形成鮮明對比的是,位于一路之隔的另一宗限房價項目地塊被投資方金茂和路勁退出項目。關于原因,眾說紛紜。

  但是不可否認的是,如今的亦莊,抑或是大亦莊,住宅供應格局已經生變,多達10個限房價項目,供應房源在萬套左右,產品同質化嚴重,又面臨純商品住宅以及共有產權住房的競爭壓力,限房價項目不免遭遇去化壓力。

  X89R2地塊仍未動工

  金茂最早退出項目的消息出現在5月27日,北京產權交易所預披露信息顯示,天津北方博茂置業有限公司擬掛牌轉讓北京昊遠置業有限公司34%股權,以及轉讓天津北方澤茂企業管理有限公司100%股權。

  資料顯示,天津北方博茂置業有限公司為中國金茂全資子公司;北京昊遠置業有限公司中,還有兩家投資方,分別是北京雋成房地產開發有限公司,持股33%,中鐵房地產集團北方有限公司,持股33%。其中,北京雋成房地產開發有限公司為路勁旗下公司,中鐵房地產集團北方有限公司為中鐵建旗下公司。

  6月26日,北京產權交易所正式披露,天津北方博茂置業有限公司轉讓北京昊遠置業有限公司34%股權,轉讓底價僅為1元。同時披露,北京雋成房地產開發有限公司已于2019年6月20日與標的企業另一原股東中鐵房地產集團北方有限公司簽署《股權轉讓協議》。也就是說,路勁將股權轉讓給了中鐵建。

  公開資料顯示,金茂、路勁和中鐵組成聯合體于去年10月份以37億元的總價競得北京經濟技術開發區河西區X89R2地塊,溢價率17.46%。同一天成交的還有位于X89R2地塊北側的X89R1地塊,由金隅以總價33.2億元摘得,溢價率24.34%,成交樓面價34836.26元/平方米。

  今年4月份,市場就有消息顯示,X89R2地塊上項目案名定為“西派公館”。 據了解,西派公館為中鐵建旗下產品系,這足以說明,中鐵建是該項目的操盤者。

  7月1日,新京報記者實地走訪X89R2地塊,發現該項目仍未動工,地塊上已長滿荒草,北側的X89R1地塊被金隅用圍擋圍了起來,并在部分區域建成了金隅另一個項目金麟府的園林示范區和售樓處。

  眾所周知,金茂在高端項目上的操盤能力突出、口碑甚佳,對于產品打造、客群把握、市場分析、銷售策劃等,都形成了自己的優勢。金茂與其他開發商合作拿地,多為金茂操盤。此次金茂為何退出?且金茂在亦莊地區已深耕多年,X89R2地塊一路之隔是金茂的臨街商業,附近更是有金茂開發的中高端項目金茂悅、金茂府、金茂逸墅,正日漸形成成熟的住宅區。此外, X89R2地塊南側為規劃中的公園用地,X89R1地塊北側是規劃中的商業用地,附近有亦莊實驗中學以及建設中的人大附中亦莊分校和北京二中亦莊學校。在軌道交通方面,X89R2地塊不遠處有北京亦莊有軌電車T1線經過,并在興海一街設置站點,該線路接駁地鐵亦莊線。

  在業內人士看來,除了限價外,該地塊所處的位置以及周邊的配套是很好的。為何金茂還要退出?金茂回應新京報記者稱,金茂在拿地后,具備退出的選擇權,在履行完公司內部審批程序后,決定退出。此前,金茂曾回應媒體,地價超過金茂內部立項評審會的授權價。事實上,該地塊溢價率為17.46%,并不算太高,對此前動輒就拿高價地的金茂來說,亦是小巫見大巫。

  此外,根據項目公司的貸款情況,也能看出金茂早有退出之意。據北京產權交易所披露,截至2019年3月31日,中鐵房地產集團北方有限公司超額提供地塊項目公司全部股東借款共計約38.17億元,包含轉讓方金茂子公司應提供至標的企業的借款人民幣12.977億元。以此來看,金茂旗下公司轉讓股權底價為1元,也就能夠解釋得通了。

  無獨有偶,另一個投資方路勁也退地了。對于退地原因,截至發稿,路勁并未回復。

  大亦莊限競房進入紅海之爭

  總體溢價率并不算太高,但是如金茂所言,X89R2地塊地價超過內部立項評審會的授權價,換言之,金茂覺得這個限房價項目的地價有點高。

  在金茂、路勁雙雙退地的同時,則有房企勇猛進入大亦莊。6月21日,雅居樂以31.8億元的價格奪得北京經濟技術開發區河西區X92R1地塊,溢價率約41.33%。港中旅以30.6億元北京經濟技術開發區河西區X92R2地塊,溢價率約39.09%。據了解,兩宗地塊中商品住房銷售均價不超過54160元/平方米,且最高銷售單價不得超過56868元/平方米。

  記者實地探訪發現,兩宗地塊與上述金茂所退X89R2地塊僅一路之隔。以南北走向的四合路與東西向興海一街為交叉口,X89R2地塊位于交叉口的東北角,X92R1地塊位于交叉口的西南角,南邊緊挨著的X92R2地塊。

  2018年,是北京限房價項目市場的元年,2019年,則進入紅海之爭。截至目前,超過90個限房價項目中,已經有了55個項目入市,合計取得預售許可證81期,供應住宅套數達到37851套,網簽數據合計13790套。中原地產研究中心統計數據顯示,合計完成網簽面積144萬平方米,按照面積計算網簽完成率只有32%。除了個別地段好、具有價格優勢抑或是爆款戶型的限房價項目熱銷外,大部分項目的去化一般。

  庫存高企、產品同質化嚴重、整體去化一般,這是限房價項目面臨的共同問題,尤其是幾個限房價項目集中的區域,諸如大亦莊。截至目前,該片區已經有10宗限房價項目地塊成交,分布在瀛海板塊、舊宮板塊、亦莊河西板塊,其中6個項目已經取證入市,分別為瀛海府、首開熙悅林語、首創禧瑞天著、萬和斐麗、和悅華錦、金麟府。

  中原地產首席分析師張大偉表示,亦莊、瀛海等區域的限房價項目合計供應已經超過百萬平米,亦莊區域高達70萬平米。大部分限房價項目都要求非常快的回款速度。所以如果扎堆入市,區域內突然多了幾千套房源,銷售壓力將會非常大。

  值得關注的是,這些項目價格接近,限制銷售均價在每平方米5.2萬元、5.4萬元左右,產品均受到“70/90”政策限制,部分產品為洋房或高層產品,部分為別墅產品。“90平方米以下的產品很難做出花樣,無非是南北通透或者是純南向戶型,抑或是一個衛生間或兩個衛生間的區別,僅此而已,沒有本質的區別,對于購房者來說,在選擇上也會無從下手。” 有業內人士表示。

  對于金茂抑或是路勁來說,從另一個方面來說,與其與其他9個限房價項目貼身肉搏,何不擇機退出選擇其他更適合的項目?尤其是目前北京推出不限價地塊,無論是產品設計還是溢價上,開發商都有了很大的發揮空間。

    來源:新京報

編輯:wangdc

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