住宅VS公寓,兩者最大的區別竟然不是產權!
http://www.omseas.live房訊網2019-7-3 10:40:00
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[提要]安居樂業,這四個字是我們中國老百姓對美好生活的普遍定義。

  安居樂業,這四個字是我們中國老百姓對美好生活的普遍定義。

  安居在前也表明了擁有一套自己的房子的重要性,也代表了歸屬感,雖然這個詞長期被開發商和房產銷售調用,但不可否認,歸屬感確實恰到好處的觸動了人心。

  但是買套房子變得越來越難,因為限購越來越嚴,沒有購房資格,但又擔心以后房價會漲,錯過了上車時機,所以有些朋友就問,可不可以先買套公寓上個車,轉頭賣了再換住宅。

  那么我們就分析一下公寓到底要不要買?先看一下住宅和公寓的區別

  從上圖中,我們還是能夠看到住宅和公寓存在很大區別,那公寓跟住宅相比,到底有哪些優勢和劣勢呢,我們詳細說一下。

  先說劣勢

  第一、房貸利率高

  目前很多城市的房貸利率都有不同的上浮,即使住宅商貸也是一樣,但同一座城市普遍公寓的利率比住宅還要高一些,而且公寓不支持公積金貸款,這無疑增加了相當一部分購房成本。

  第二、持有成本高

  多數公寓都是按商水商電,價格相當于住宅的2倍,而且極少有通燃氣的,生活起來麻煩。所以公寓的持有成本要比住宅高很多。

  第三、買賣繳稅高

  在出售階段,住宅繳納契稅或取得房產證滿2年(個別限售城市或樓盤是5年),出售時通常都是免除稅費。

  而公寓在出售階段,所交的稅費就太多了,我們算一筆賬:

  公寓應繳納增值稅及其附加稅、個稅、印花稅、土地增值稅。

  應交增值稅=交易總價÷(1+5%)×5%

  應交附加稅=應交增值稅×12%

  應交所得稅=(現交易總價-原購總價-合理成本)×20%

  印花稅為總交易價的萬分之五

  公寓出售時,雜七雜八的稅費加起來,一般都會超過15%,就算漲了點錢,說不定都用來交稅了。

  第四、增值速度慢

  同樣的地段,公寓價格的增值速度一般都比不上住宅。就拿河北廊坊來說,同樣是在新市政府旁邊,住宅3年期間漲了6000/㎡,而公寓3年只漲了3500/㎡左右。

  當然,公寓也并不是都不好,像北京CBD周邊的公寓,回報率就很高,但一般也買不到。

  第五、居住實用性較差

  由于公寓通常都采用開放性管理,任何人都可以隨意進出,這就有一定的安全隱患;而且戶數多必然造成戶型不好,基本很難有純通透戶型,單朝向戶型是公寓主流,朝向差、采光條件和視野均不佳。

  除此之外,還涉及到自身落戶和孩子上學問題,目前全國僅僅只有深圳南山區、福田區、羅湖區等極個別地區的公寓可以申請學位,全國絕大部分地區公寓都滿足不了這個剛需最關注的問題。

  還有貸款年限最高只有10年,也造成月供負擔比較高。

  而公寓40年本身不是大問題,但后續約問題卻未明確。

  這么一看公寓簡直就是大坑不能買?但其實也不能一棒子打死,公寓的優勢總是讓人不能拒絕。

  有哪些優勢呢?

  第一、面積小、總價低、單價低

  同樣的地段,公寓的單價就要比住宅便宜15-25%,再加上面積都在20-60㎡的小戶型,總價往往都不到住宅的一半,首付的門檻也低的讓人心動,同時有挑高的還可以做夾層增加面積。

  第二、可以注冊公司

  公寓的土地性質屬于商業,這就意味著可以注冊公司,或者把這個資質提供給需要掛靠的創業公司,而且政策規定允許“一址多照”。

  以杭州為例,提供一個掛靠地的收益就相當于半個月的房租收益,而且不影響這個公寓的租給租客,相當于雙重甚至多重收益。

  第三個優勢也是最重要的

  ——不限購!

  這是很多人考慮公寓的主要原因之一,也是當前與住宅最大的區別。

  在住宅限購的城市,這無疑給人提供了非常低的購房門檻。當然,現在北京、深圳等城市也對公寓施行限購政策。

  總體來說公寓是有利有弊,如果大家想買,也一定要仔細甄別出什么樣的公寓是有價值的才行。

  哪種公寓有購買價值?

  地段好的

  如果處于交通便利的核心地段,且有成熟配套,比如學校、商圈或者產業集群等,這些人群集中的地方,都比較好出租,租金收益比較穩定。

  租金回報率高的

  公寓投資的主要回報就是租金,按照國際上專業的理財標準,一個物業的價值與投資是否匹配的標準是15年。

  也就是說,準備購買一個公寓時,不妨首先計算下15年內靠租金能否收回成本?

  當然,不是必須15年回收才能買,國內很多公寓達不到。其實只要前期租金能覆蓋你的月供,這就是非常不錯的。因為隨著物價貶值,租金每年都在增長的。

  選擇城市很重要

  在一線城市核心地段或者未來具有相當潛力的地段是值得購買的。而部分二三線城市公寓的火爆,其實只是限購讓需求被擠壓,而產生的假象。

  最后阿歷要提醒一下,公寓的價值在于長期持有,因為交易成本太高,所以不要對公寓抱有短期投資的想法。

  如果你本身有一套住宅,被限購不能再買住宅的話,去投資一套優質的公寓,是完全可以的。

  如果是剛需首套房,建議還是攢攢錢,或者等政策松動,入手住宅比較好。

  這兩年,樓市開始因城施策,于是經常有不同城市的各類樓市調控新政出臺。

  這邊恩施發布了限跌令,那邊西安又出臺了最嚴限購令;這邊太原土地流拍,那邊深圳土地又被瘋搶。許多朋友感到跟不上節奏,不知道新政出臺對自己所在的城市到底有什么影響,下一步到底怎么辦才好。

  確實,2019年,每個城市的樓市早就不能一概而論了,但是我們的讀者又遍布全國,總是單說一個城市對其他讀者不公平。

  為了解決這個問題,給大家的買房、投資更準確的建議,我們下個月開始將啟動全國10城市巡回私享會,我和小司文化另外四位理財大咖,將在兩個月的時間內為這些城市的朋友帶去最前沿的,最實用的買房、理財、保障建議。

 來 源:和訊   

   編 輯:liuy       

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