旭輝商業地產謀變局 成立旭輝商業
http://www.omseas.live房訊網2019-7-10 16:02:00
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[提要]近日,旭輝對外宣布,成立旭輝集團商業地產管理總部(以下簡稱“旭輝商業”),原本的商業管理部和旭美商業將被并入旭輝商業。

  2016年曾規劃出一幅商業地產藍圖的旭輝,在許下“5年時間500億規模”愿景的承諾期中程,有了進一步的商業擴張動作。

  近日,旭輝對外宣布,成立旭輝集團商業地產管理總部(以下簡稱“旭輝商業”),原本的商業管理部和旭美商業將被并入旭輝商業。同時,旭輝方面表示,未來商業比重在整體業務版圖中占比將會逐年增加,從而推動其「城市綜合運營商」戰略全面落地。這一舉措被外界解讀為旭輝商業地產的謀變之舉。

  在業內人士看來,盡管對于商業板塊的重視程度一直較高,近年來旭輝也熱衷于四處高薪挖角商業地產精英,但是從當前情況來看,其商辦板塊的銷售收入及租金收入商業地產仍然談不上出彩。對于旭輝而言,須盡快確定出一條適合自身的商業運營路徑,并打造出一個標桿項目形成品牌效應,這是其實圓夢商業愿景的必經之路。

  成立旭輝商業

  這份名為《旭輝集團成立商業總部,發力核心城市精品商業》的公開信,將旭輝商業地產板塊的調整全盤托出:旭輝集團將成立旭輝集團商業地產管理總部,簡稱“旭輝商業”,負責統籌管理全集團商業項目的投資、設計、開發、招商和持有營運。原集團商業管理部和旭美商業合并入旭輝商業。旭輝方面稱,這也是繼6月成立江蘇區域集團以來,旭輝再一次為實現二五戰略目標推行組織優化變革。

  商業框架調整之外,旭輝商業的領導班子和人事布局也得以確立。在集團層面,新成立的旭輝商業總裁將由旭輝集團總裁林峰兼任;旭輝集團副總裁、旭美商業總經理王壽慶則將出任旭輝商業副總裁。在區域層面,將由旭輝各區域集團或事業部負責人統籌管理商業項目的投資、開發、營運與物管,從而整體推進商業項目的高品質落地,并實現與住宅開發最大程度的協同。

  此外,對于布局方向以及業務比重,林峰表示,旭輝一直在一二線城市尋找好的商業機會,未來商業比重在整體業務版圖中占比會逐年增加,從而推動旭輝“城市綜合運營商”戰略全面落地。

  從何而來

  “可能10年后你再看旭輝,就和香港新鴻基一樣,有一半是開發業務,有一半是收租的業務。”2019年3月業績會上,旭輝董事長林中向外界如是描述自己想要看到的“十年后的旭輝”,在他的愿景展望中,那個時候旭輝商業板塊的占比達到了50%。

  未來商業占比一半,可見旭輝對于商業地產板塊的重視。而實際上,早在2016年,旭輝曾向外界規劃出一幅更大的商業地產藍圖——5年時間500億規模。彼時旭輝商業事業部CEO蔣達強在接受媒體采訪時表示:“旭輝商業將以每年3-5個項目擴張,并在5年后達到500億元的資產規模,2021年開業25-30個商業項目,未來5年還會分拆商業上市。”

  根據媒體報道,彼時旭輝的商業項目布局在上海、合肥、長沙等一二線城市,管理面積達到70萬平方米,總資產規模達到100億元。如果想要在在5年內達到500億元的資產規模,旭輝商業則需要將當時的的規模翻5倍。

  不過,自蔣達強2018年初離任后,旭輝方面似乎鮮少在公開場合高調談及昔日的商業地產計劃。而根據相關數據披露,當前的旭輝距離此前許下的“5年時間500億規模”愿景,仍有一段很大距離。

  來自旭輝方面的資料顯示,截止2018年年底,旭輝旗下商業項目運營管理面積已逾百萬方。另據該集團2018年報,旭輝于2018年的租金收入約為2.37億元,同比上升151.0%。2018年的租金收入主要來自嘉興旭輝廣場、上海旭輝海上國際及重慶旭輝城,有關增長主要來自上海旭輝海上國際、上海LCM置滙旭輝廣場及重慶旭輝城的新租金收入。

  物業出租方面,截至2018年12月31日,旭輝共有16項投資物業,其中10項投資物業已開始出租。

  “單純看這兩年物業的投資收益,商業地產的投資增值機會其實不如住宅產業,或者說住宅規模比重大的房企這兩年反而業績成長較快。商業地產本身有兩個缺點:第一是金融創新不到位,導致商業地產最終和商業零售沒有太多差異,或者說沒有用類似證券化的工具去進行包裝;第二是投資客更多關注沿街商鋪,但其他商鋪去化并不好,租金收益也受限。” 財經評論員嚴躍進表示,類似問題反過來也要求地產商積極研究相關問題,同時注重對投資收益率的提高等內容。

  慢半拍的缺陷

  從稍早前坊間流傳并熱議的“千萬年薪挖角商業巨頭”,到現如今新設商業地產管理總部并由企業總裁親自掛帥,無不印證了旭輝對商業地產的偏愛與發力。在外界看來,旭輝商業架構的變化背后是旭輝發力商業地產的信號,意味著其商業板塊發展將逐漸提速。

  不過有觀點認為,商業地產是一個需要前置規劃的長周期領域,和其他前序梯隊房企相比,現在還在搭建專業運營團隊的旭輝顯然已經慢了一拍。

  一位不愿具名的行業專家分析認為,當前市場形勢下,旭輝再發力商業地產實際上也面臨著較大壓力。一方面,商業地產漸成房企發展標配,越來越多的房企入局并成為商業地產“大蛋糕”的搶食者;據克而瑞地新引力統計,TOP 50 房企中,逾八成皆已進軍商業。從 TOP 50 房企商業地產的不同發展階段來看,超 70%處于初期發展階段,說明布局商業地產的后進者紛至沓來。另一方面,旭輝商業品牌力尚有不足,缺少讓業內外印象深刻的標桿項目。

  據了解,目前旭輝商業的產品線分為三類,一是定位于區域商業中心的旭輝廣場,屬于中型購物中心,面積在8萬平方米以上;二是社區型旭輝廣場,面積在5-8萬平方米;三是旭輝U天地,定位于街區式購物廣場,面積為3萬平方米以下。不過上述行業專家認為,旭輝三類產品線,仍須下功夫打磨特色。

  就商業地產長短期目標等問題,旭輝方面回應記者稱,2019年商業項目租金收入有望翻倍,未來5年,旭輝商業的規劃管理規模近40萬平方米,將有多個優質商業項目相繼入市,其中包括浦東洋涇的“最美菜場”項目、上海新天地項目、上海楊浦項目、上海長壽路項目、北京拱辰項目、以及重慶悅來項目等。

  旭輝方面表示,隨著更多優質商業項目的落成,商業在旭輝整體業務版圖中占比會逐年增加。

  “對于旭輝而言,須盡快確定出一條適合自身的商業運營路徑,并打造出一個標桿項目形成品牌效應,這是其實圓夢商業愿景的必經之路。”嚴躍進如是說道。

    來源:北京商報

編輯:wangdc

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