萬村計劃止步背后:房東抵制 經營壓力
http://www.omseas.live房訊網2019-7-12 10:16:00
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[提要]在一場激烈多角博弈中,“萬村計劃”遭受來自現實多方的狙擊,爾后節節失利。繼萬科正在與已簽約城中村房東洽談違約賠償事宜的消息傳出后,萬科長租公寓總經理薛峰也選擇了離職。

  在一場激烈多角博弈中,“萬村計劃”遭受來自現實多方的狙擊,爾后節節失利。繼萬科正在與已簽約城中村房東洽談違約賠償事宜的消息傳出后,萬科長租公寓總經理薛峰也選擇了離職。

  深圳萬科表示,“萬村計劃”在推進過程中確實遇到一些實際困難,由于綜合推進過程中的客觀情況,萬科擬對現有房源結構進行部分調整和優化,相關工作正在有序推進中。這已經是萬科第二次坦承“萬村計劃”的困難。

  對于這項龐大且涉及多個利益相關方的業務而言,開展過程中的難點繁雜且棘手,城中村房東、租客、萬村工作團隊、市場……鏈條上的任何一方一旦發生變化,都牽一發而動全身,而利益長短期的博弈永遠是其中最根本的因素。

  村民抵制

  剛剛送走上一位租客,鑰匙還未在手里捂熱,韓叔已經急著打了一個電話,話筒那頭是半小時前來電咨詢的新租客,“可以來看房了。”他說。

  傍晚時分,黑夜正一點點蠶食這個深圳東部的城中村。沿街小吃店陸續支起攤檔,吆喝聲起伏不絕。剛剛下班的年輕人、嬉笑玩鬧的小孩、散步納涼的老人來來往往,不同的人生畫面在這里交織,匯聚成濃烈的煙火氣。

  昏暗小巷內,燈光逐一從韓叔那棟黃白相間的農民房亮起,他打開“301”房間的大門,將新租客迎進去。

  25平方米左右的一房一廳,擁有單獨廚衛,房間里空空蕩蕩,窗戶一打開,伸手便能觸碰到隔壁人家的窗臺,這是一間名副其實的“握手樓”。“1350元/月。”韓叔開口報價。

  幾步之遙便是萬科泊寓坂田華為南公社(一區),當天中午恰巧開放最新一棟租房的預定,戶型是清一色的30-36平方米大單間,電梯房,配備了全新的一體式衛浴、床、衣柜、書桌椅,以及抽油煙機、空調。

  韓叔沒有絲毫的競爭危機感,“這一整棟樓都是我的,這間房租客才搬走,之前他就在樓下開了一個小店。”他朝新租客揚了揚手上的一串鑰匙,“萬科那些公寓租金可貴啦,但它的使用面積甚至比我這間房還小,沒辦法,裝了電梯,公攤太大了。”

  韓叔在深圳市區早已買了房,不過他與老婆仍然住在這棟8層高的民房中,種菜養貓,每天堅持自己打理租賃事務。1-6層對外出租,每層8套房源,包括6套單間和2套一房一廳,粗略估算,每層的租金收入超過8000元/月——他心里早已算清這筆收租賬。“我不會租給萬科,你完全不用擔心。”韓叔笑著安慰正在看房的新租客,“怎么可能租給萬科?如果真的要租,我去年就簽約了,不會等到現在。”

  村里此前已有十幾棟民房被萬科旗下的“萬村計劃”拿下,在改造戶型,提升房屋內的居住硬件水平和收納空間之后,以“泊寓”品牌重新面市。“那十多棟樓都是去年萬科過來談的,一棟一棟找到房東,前前后后談了好幾次。”有些村民妥協了,韓叔說,愿意將房子租給萬科的村民,大部分都是沒文化的老人,或者懶得自己管理出租屋,“現在房東責任可比以前大多了,你看我,既要做防詐騙宣傳,每一兩周還要去派出所開一次會。”

  但越來越多的村民拒絕萬科,韓叔就是其中一員。不少朋友問他,干嘛不直接租給萬科?他回答,我們一家就住在樓上,平時沒事做,管管出租屋也不嫌煩,租給萬科沒意思。而且這棟樓每套房源的面積和結構都剛剛好,哪怕萬科拿下也不需要重新改造格局,既然這樣還不如自己收租。

  這個回答顯然道出了太多城中村村民的心聲——

  晚上8點,同住一個村的芳姐放下手中碗筷,趿拉著拖鞋從10樓跑下9樓,又有人來看房了。她在村里的物業,比韓叔家還高了2層,她說,“我也不想租給萬科,一簽合同就是10年,這么長時間,誰知道中間會發生什么變化?”

  作為統租方,在拓展前期,萬科不得不耐心與村股份公司、每一棟樓業主周旋、洽談,過程極為繁冗;而作為房子所有者,正如韓叔與芳姐一般,村民們普遍希望保持自己的支配權與話語權。這是“萬村計劃”所遇到的第一重難關。

  這項始于兩年前的城中村綜合整治及租賃運營業務,出發點是通過城中村的微改造、整治以及規模化運營管理,改善城中村租住環境。它一度掀起一場轟轟烈烈的存量物業改造新革命,按照此前萬科總裁、首席執行官祝九勝的說法,在深圳,“萬村計劃”已經進入60個城中村,獲取接近10萬間房間。

  然而,前進的步伐一再遭受牽絆。去年年底,“萬村計劃”宣布全面暫停簽約新房源;最新消息是,萬科正在與已簽約城中村房東洽談違約賠償事宜,準備放棄部分已簽約“民房”房源。

  深圳萬科向記者確認,“萬村計劃”在推進過程中,確實遇到一些實際的困難。綜合推進過程中的客觀情況,擬對現有房源結構進行部分調整和優化。

  萬科并未具體解釋究竟遭遇過哪些困難,不過一位上市房企的舊改負責人表示,在深圳,房企與村民的談判通常比較困難。“他們很精明,往往看重利益,防備心也很強。”

  該舊改負責人在與深圳部分城中村溝通的過程中發現,很多時候,村民不太信任萬科。原因主要有兩個,一方面,部分村民認為綜合整治影響了他們拆除重建的可能性,如果不接受萬科的統租,至少還有一絲城市更新的機會;另一方面,萬科的租賃合同期限通常比較長,村民將房子交給萬科意味著失去了自由支配的權限。

  甚至還有相當一部分村民抱有抵制心理——萬科做“萬村計劃”的目的是在圈地。“他們情愿選擇本地靈活好談的開發商,也不選萬科。”上述舊改負責人說。

  價格競爭

  村民是“萬村計劃”需要面對的第一個利益相關方。排在第二位的,則是租客,“萬村計劃”在他們身上遭遇的第二重難關是,城中村租賃市場供需平衡被打破之后,漲租與低收入之間的矛盾。

  芳姐與看房的客人正在嘮嗑,話題不離“租金”二字。她出租的這套40平方米一房一廳,鋪了地磚刷了墻,也專門安裝了電梯。相比萬科泊寓的房源,僅少了家具家電的配備,給定租金是1500元/月。“萬科的租金好貴,現在很多普通工薪階層都租不起。”芳姐說,我自己的房子,便宜一點也無所謂。而且一年合同到期,如果我們相處得愉快,哪怕不漲租也行。

  反觀萬科,在改造成“泊寓”之后,萬科還打造了公共大廳、書吧、觀影區、共享廚房等公區配套,甚至在部分符合條件的城中村配套社區商業、產業辦公、教育培訓等服務內容。

  這些投入成本,最終傳導至終端租客的身上。上述提到的剛剛開放最新一棟租房預定的萬科泊寓坂田華為南公社(一區),30-36平方米單間對外租金是2038-2338元/月,五樓以上每個戶型再加100元租金。相比芳姐與韓叔等原村民的定價,萬科在同個區域的租金至少提高500元/月以上。

  也正因此,去年6月,當“萬村計劃”啟動第四站——深圳富士康龍華園區北門的清湖新村改造時,就曾爆發了一場龐大的輿論風暴。聚居在當地的富士康務工人員商定的一封公開信呼吁,城中村的改造者萬科,應避免房租暴漲。

  盡管萬科彼時表示,原則上想保持單套房租金不變。為了讓原本月租800元的租客還可以租到同等價格的單間,萬科在面積上做調整,以使得單套租金維持穩定。改造后房源套數將增加5%-10%。

  不過,時隔一年,富士康工人的恐慌依然沒有消減。一名富士康員工稱,一方面,富士康的工資沒優勢,新人工資低更不愿意租,更多的員工選擇租到周邊更大區域范圍內的農民房,“大不了住遠點”成為這一年富士康工人的心里寫照。

  另一方面,與傳統制造業一樣,富士康也面臨搬遷、業務減少、自動化程度提高的現狀,員工數量開始減少,周邊產業鏈的一系列蝴蝶效應開始凸顯。

  位于富士康南大門的油富商城,商鋪陸續關門,原有的四家大超市,如今僅剩下一家。上述富士康員工說,周邊的長租公寓空置率也正在提高,“如果在這種人員密集區,長租公寓都做不起來,在別的地方就更別想了。”

  需求減少不止發生在清湖新村。去年,位于深圳福田上步南路的玉田村經由萬科改造之后推出市場,預定期間,房源上線僅10秒就被一搶而空。而萬科泊寓坂田華為南公社(一區)的一名工作人員說,現在“萬村計劃”改造出來的泊寓項目越來越多,哪怕在兩天預定期過后,開業以后仍然還有部分房源可供租客選擇。“萬村計劃”與富士康員工的那場巨大的輿論風暴還帶來另一重挑戰——影響了整個改造項目前期報建進度。

  一名接近萬村計劃的知情人士透露,在富士康事件發生之后,清湖新村項目的報建并不順利,直到政府相關細則出臺之后才予以受理。其間拖延了三四個月,由于萬科與村民的約定并沒有免租期,相當于這段時間白白付出租金卻沒有產出。

  經營考量

  報建耗時長引發的直接后果是,工程進度嚴重滯后,這也是“萬村計劃”在推進過程中必須直面的嚴峻考驗。按照深圳萬科提供的數據,截至目前,“萬村計劃”已開業四百余棟一萬余間,如果對比已經獲取的近10萬間房源,開業率僅10%左右。

  早在去年“萬村計劃”緊急剎車宣布全面暫停拓展之時,主導此項業務的原萬科南方區域首席執行官張紀文就曾說過,將已拓展的這部分房源供應出來運營,是需要一定時間的,原先計劃大概需要一年時間。

  一位曾在深圳萬村工作過的人士此前曾表示,“萬村計劃”前期收房的節奏太快,但很多東西沒有鋪墊好,導致后期工程進度跟不上。

  具體來說,在實踐層面上,“萬村計劃”的改造一般都是安排一名萬科工程方面的項目經理全程監督,部分工程外包給其他公司,一旦這個過程中的某個環節協調出現問題,后續流程就無法繼續進行。

  工程進度滯后導致能夠投入運營的房源不多,回流的租金收入極少。而對于長租公寓這個利潤稀薄的行業而言,成本與收益的賬本永遠排在首位,經營考量是“萬村計劃”此次對部分房源結構進行調整和優化的最根本原因。

  按照去年了解到的情況,城中村業主一旦交房,萬科就要開始付房租,每個月僅支付給農民房業主的房租,總計就要1億元,還未算上人力成本以及后期的裝修改造成本。

  萬科給付給韓叔村里村民的租金標準是48-50元/平方米/月,租期10年,以后租金每年遞增10%。

  “低于48元/平方米/月,沒人愿意租給萬科的。”韓叔有一個朋友與萬科達成交易,“兩個月押金疊加半年房租,當時他一次性收取萬科五六十萬元。”韓叔說。

  成本支出如此之巨額,收益卻難以支撐得上,這是“萬村計劃”的最大痛點。

  以韓叔所在城中村一套30平方米單間為例,收房成本最低1440元。此前萬村發展有限公司總經理蔡學金在受訪時稱,深圳萬村在村民房的改造成本(達到拎包入住標準)為2600-3000元/平方米。

  以此統計,改造總成本最低也要7.8萬元。按照長租公寓行業慣例,一般在前五年分攤完改造成本,平均每個月改造成本最低大約1300元。

  不計運營所投入成本,一套30平方米單間每個月總成本最少要達到2740元。如若與目前萬科在村里祭出的2038-2338元/月相比,租金基本覆蓋不了成本。

  上述曾在深圳萬村工作過的人士就指出,“萬村計劃”利潤主要來源基本是租金差,一旦規模進一步擴張到3000棟、4000棟或5000棟,現金流壓力會巨大。“這種情況下,收入與支出如果不能達到一個平衡,萬村模式肯定難以持續。”

    來 源:經濟觀察報  

    編 輯:liuy 

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