產業倒逼時代,合作共贏或成房企出路
http://www.omseas.live房訊網2019-7-30 9:09:00
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[提要]2019年,億翰智庫第三屆CRS峰會將于8月召開,屆時將會發布《2019中國房企綜合實力TOP200》。

  2019年,億翰智庫第三屆CRS峰會將于8月召開,屆時將會發布《2019中國房企綜合實力TOP200》。在統計分析樣本房企過程中,我們發現房企拿地方式逐漸趨向多元化,除以往通過招拍掛、收并購方式拿地以外,企業增加利用產業和代工代建的方式拿地,并且數量逐漸增多,印證了億翰智庫2017年的年度觀點“B2G有大未來”。未來,房企基于“B2G理論”,利用產業方式拿地的頻率有望繼續增加。

  一、2019房企利用產業方式拿地頻率增加

  2019年,房企逐漸向內收斂業務,聚焦主業,土地市場經歷一季度的成交熱潮后逐漸回歸理性。當土地市場熱度上揚時,房企間土地競爭提升使溢價率提高,企業拿地壓力就會加大,而如何以相對低廉的價格或者以底價成交的方式拿到優質土地成為對房企的考驗。

  在2017年的年度觀點中,我們認為房地產市場由B2C市場向B2G市場轉變,并且B2G將會是長期趨勢。這是因為當房地產市場由增量轉為存量市場后,市場需求發生轉變,政府需要尋找城市中新的經濟增長點。當出現產業倒逼之后,行業逐步向雙軌制轉變,即房企與政府之間尋求合作,在解決城市產業痛點的同時從政府手中獲取大量的或者相對低廉的優質土地。

  在這樣的合作機制下,對政府而言:一方面可以解決城市中部分人群的就業問題,實現中央政府提出的穩就業目標;另一方面產業形成能產生虹吸效應,吸引其他產業、人才、技術聚集,為城市帶來新的經濟增長點,提供經濟發展動力。

  對房企而言:一方面企業可以從政府手中獲取大量優質土地,解決公司未來發展的土地資源問題;另一方面,房企所建造的產業可以與主業地產實現聯動作用,從而提升經濟效益。

  這樣,企業拿地的需求和政府解決產業痛點的需求都得到滿足。

  根據我們重點監測典型房企的拿地數據,2019年企業利用產業方式拿地的頻率和規模均超過2018年。截至到7月,恒大、融創、藍光發展、碧桂園通過產業方式累計獲取的土地規模已超過2018年全年,分別為1051.8、111.5、66.2、220.9萬平方米;其他房企除綠城拿地規模相較2018年較為接近以外,華潤和招商蛇口前七個月利用產業方式拿地的規模低于2018年,分別為83.1和16.3萬平方米。可以看到,房企逐漸增加利用產業方式拿地,展望2019年,預計房企通過產業方式拿地的規模仍會持續增長。

  另外,根據監測房企來看,企業主要通過科技、文旅、綠色、大健康和農業等產業方式拿地,其中又以利用科技和文旅產業方式拿地最為盛行,占比分別為57.7%和34%。

  二、利用產業拿地,實現政府與企業合作共贏

  房地產市場增量時代,房企完成了財富的原始積累,推動了社會居住環境的改善和城市化的進步。但是,在中美貿易戰的大背景下,我國的產業弱勢頓時暴露開來,國家對于產業轉型的迫切與日俱增,尤其是當前面臨經濟下行壓力,政府亟需找到城市發展新的經濟增長點。在行業政策引導下,B2G路徑的出現,對于房地產行業在一定程度上是壓力,又何嘗不是一種機遇!在這樣的情況下,房企把握機遇,增加利用產業方式拿地的規模,以實現政府與房企間的雙贏。

  那么,房企如何利用產業實現政府與企業間的合作共贏呢?對此我們從房企布局的科技、文旅、農業和產業新城四個產業模式進行分析。

  1、科技產業——以碧桂園為例

  科技產業是除房地產以外的又一個萬億市場,自2018年以來,布局科技產業的房企數量持續增加。其中,包括碧桂園進軍機器人、建設科技小鎮;恒大投資新能源汽車等。一般來講,科技產業相較文旅等產業進入門檻更高,更考驗企業的資金實力與資源整合能力,通過打造科技概念落地產品,形成與主業協同,同時吸引高端人才、科技企業、高等院校等技術和人才的引進。房企的科技產業落地區域大多在一二線城市的城郊,主要原因有兩個方面:第一,教育資源豐富。一二線城市高校較多,擁有高端教育和人才資源優勢;第二,土地價格低廉。城郊地區土地資源豐富,并且價格相對低廉,容易吸引高端技術和人才等資源向產業聚集。

  碧桂園是利用科技產業拿地的代表企業之一,其中又以潼湖科技小鎮最為典型。小鎮是以產城融合為理念,采用“產業聯盟”的方式,與當地政府開展戰略合作,由碧桂園負責開發建設,當地政府負責資源導入、培育和運營。小鎮所在的潼湖生態智慧區,是惠州市規劃建設的第二個重大區域發展平臺,同時距離深圳和東莞較近,具有充分的區位優勢。而惠州又是粵港澳大灣區的又一核心增長極,所以潼湖區域掛牌的地塊會更受到市場關注。

  我們通過監測數據發現小鎮周邊的土地多被碧桂園拿下,并且土地均以底價成交。周邊另一地塊由萬城發展獲得,但是溢價率達到104.9%,土地成交樓面價高于碧桂園所獲取土地的樓面價。由此可見,碧桂園發展科技小鎮不僅完善了公司在科技領域的布局,獲取周邊大量土地,同時也為當地城市帶來產業基礎。

  2、文旅產業——以藍光發展為例

  當個人的物質需求和社會需求得到滿足后,精神需求的匱乏促使個人尋求精神上滿足,由此誕生巨大精神消費市場。在政策引導下,地產行業與文旅產業相輔相成,逐漸形成文旅地產。文旅地產的發展注重產品IP的打造,對選址的要求相對較高,需要靠近消費能力較強的都市圈,并且在區域內要有一定的資源優勢,參與開發的房企需要具備資金實力和IP資源的整合能力。目前,參與文旅地產建設的房企數量眾多,主要包括融創、華僑城、藍光發展等。

  以藍光發展為例,公司以自有的IP“水果俠樂園”作為核心競爭力,通過捆綁住宅用地,獲取土地規模化的擴張。藍光發展從2016年開始孵化水果俠IP,2017年藍光首個都江堰水果俠主題樂園開園,成為城市標桿項目。此后,藍光持續提升水果俠IP的影響力,昆明、新鄉水果俠項目先后啟動,以期在未來3-5年陸續實現多個水果俠主題世界項目的落地。

  藍光水果俠IP在發展的過程中,既滿足了城市的文旅需求,也為企業帶來了大量的土地資源。以位于昆明尚在建設中的“藍光歡樂城”為例,2017年企業同一天內獲得10宗土地,基本上都是底價成交,且平均樓面價為3743.7元/平方米,相比周邊房價,具有較高的利潤空間。對城市而言,昆明作為中國著名的旅游城市之一,旅游產業較為發達,“藍光歡樂城”的落地將作為昆明文旅品牌示范區和城市產業升級新標桿,為昆明文旅產業發展添磚加瓦。

  3、產業新城——以華夏幸福為例

  產業新城相比科技、文旅、農業屬于廣義的產業范疇。在產業新城領域,房企利用產城融合方式拿地,專注發展“產業新城+X”的業務模式,從本質上講,是B2G市場最有力的實踐者。而產業新城,又以華夏幸福最為典型。

  華夏幸福作為我國產業新城領域的領導者,通過“產業新城+X”的業務模式,借助平臺嫁接產業,通過住宅開發形成一體化聯動的發展模式。公司以產業園區為龍頭,穩定的招商能力和培育式的產業為依托,打造企業經濟發展的引擎。當與政府簽訂協議后,當地政府前期會以零成本、零投入降低當地的經濟負擔。隨著未來園區進入經營階段,盈利的兌現能實現財政收入和區域GDP的雙向提升。通過這種協同效應,滿足政府的收入訴求,反過來公司能夠獲得大量的優質低價土地,在園區周邊進行大規模的房地產開發,增加公司營業收入增長需求。

  根據華夏幸福的盈利模式,公司采用地產開發+園區運營的模式將短期的房地產開發資金延長至長期園區經營,公司在獲得地產開發收入的基礎上,同時獲得園區發展的收入,再依據權益占比將資金返還政府,不僅解決所在城市的招商問題,同時也解決了政府的收入問題,從而企業和政府之間實現合作共贏。

  綜上所述,房企拿地壓力增加,使企業不斷尋求多樣化的拿地方式,通過產業拿地的方式將會有效解決企業拿地難、拿地貴的問題。在產業倒逼導致行業出現雙軌的時代背景下,房企與政府談合作,對雙方是共贏。房企可以利用產業獲得大量的優質土地,而且這些土地價格相對較低,甚至處于底價水平;政府通過與房企合作,可以打造城市經濟新的增長點,增加財政收入,拉動GDP增長,同時可以解決城市人口就業等方面的問題。未來,政府與房企間的合作或將愈加緊密,共同促進產業升級,應對經濟下行壓力。

  需要注意的是,利用產業方式一定程度上能解決企業拿地上的難度,但是應警惕房企利用產業方式拿地,其實質仍是為了發展住宅業務,產業的發展仍遙遙無期。例如,前文提到房企通過產業拿地打造文旅地產,但事實上文旅地產發展歷史已久,整體表現仍存在定位不準確、主題不突出、房地產開發過度等方面的問題。或將存在有房企打著文旅地產的幌子進行房地產開發,這樣就與政府提倡產業發展和房企投資產業地產的初衷相違背。不僅是文旅地產,包括現代農業、大健康等領域,尚未形成成熟的產品模塊,房企短期內難以利用產業獲得充足盈利。未來,企業若想在B2G市場中走的更遠,不僅要與政府有深度合作,對產業盈利模式的探索也必不能懈怠。

   來 源:億翰智庫     

 編 輯:liuy    

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