上半年十城市 土地成交7645億
http://www.omseas.live房訊網2019-7-3 10:49:00
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[提要]從土地側來看,今年上半年的趨勢十分明顯,即聚焦一二線、集中度提升。上半年全國整體土地出讓金額和面積同比去年下降的幅度高達三成,但一二線城市今年的土地熱度提升明顯,尤其是以杭州、合肥、蘇州、寧波、武漢、鄭州、東莞等為代表的強二線更是表現搶眼,房企搶地也導致土地溢價率快速提升。

  從土地側來看,今年上半年的趨勢十分明顯,即聚焦一二線、集中度提升。上半年全國整體土地出讓金額和面積同比去年下降的幅度高達三成,但一二線城市今年的土地熱度提升明顯,尤其是以杭州、合肥、蘇州、寧波、武漢、鄭州、東莞等為代表的強二線更是表現搶眼,房企搶地也導致土地溢價率快速提升。

  過去半年,二線城市土地市場悄然火熱,為了規模擴張的房企繼續在土地市場補倉,許多城市土地熱度超過預期。

  今年4月的合肥土地拍賣,有近100家房企報名參與了13宗土地的拍賣,當日成交總計金額超過132億。而這只是今年上半年土地市場的一個縮影,包括杭州、南京、廣州、無錫、蘇州、南昌等城市土地市場均出現了較為火熱的局面。

  “2018年全國15萬億規模,一線占比較少,二線城市是前三十強的必爭之地,更是想進三十強、五十強的必爭之地。”一位Top30地產總裁告訴記者。

  房地產市場進入新階段之后,幾乎所有主流房企開始把目光放在二線城市,構成了上半年土地市場的小高潮。

  二線城市土地受歡迎

  今年上半年的最后一周,全國土地成交金額超過1400億。根據中國指數研究院數據,其重點監測的32城累計出讓土地144宗,成交總金額超過1400億元,為6月單周成交之最。

  其中,6月24日當日,深圳出讓土地金224億,杭州出讓土地金113億。而6月27日,北京出讓土地金120億,合肥出讓土地金132億,武漢則出讓94億。

  6月24日當天,在深圳的土地拍賣現場,開發商、銀行和相關地產從業者坐滿整個交易中心,連走道都站滿了人,十分罕見。即便土拍結束后,現場仍有忙著電話請示溝通的房企代表。

  深圳之外,許多城市土地拍賣均采取網上直接拍賣,雖然沒有了現場的硝煙,但是從房企參與度和最后的價格看,市場繼續保持火爆態勢。

  比如6月27日的武漢土地拍賣,當時武漢集中出讓12宗地塊,其中,5宗地塊競拍到最高指導價,進入熔斷階段,并將在28日進行現場競配建;6宗地塊成功出讓,競得人分別為聯發集團、華潤置地、中鐵、招商蛇口、中石化。

  具體而言,5宗熔斷地塊編號分別為P(2019)071號至73號、76號、79號。

  其中,P(2019)071號地塊一共有5個競買人參與該地塊的競拍,最終聯發集團以現場競配建方式拿下,成交價12.28億元,樓面地價6026.88元/平方米,競配建1.5%。該地塊位于黃陂區橫店街川龍大道以東、后湖以北,土地面積9.7萬平方米,容積率1到2.1,總建面20.38萬平方米。

  而同樣位于黃陂區的P(2019)072號住宅地被武漢立城建設以現場競配建方式拿下,成交價10.85億元,樓面地價6026.67元/平方米,競配建9.5%。該地塊位于黃陂區盤龍城經濟開發區楚天大道以南、宋家崗東路以西,土地面積6.43萬平方米,容積率為1到2.8,總建面18萬平方米,起價9億元,樓面起價5000元/平方米。

  P(2019)073號地塊被正榮以現場競配建方式拿下,成交價9.22億元,樓面地價6026.79元/平方米,競配建5.5%。其余兩塊被香港置地、景瑞拿下。

  中指研究院發布的《2019年上半年全國房地產企業拿地排行榜》顯示,上半年全國土地成交金額TOP10城市(杭州、武漢、北京、天津、上海、重慶、廣州、南京、蘇州、寧波)累計成交7645億元,同比增長16%;規劃建筑面積TOP10城市成交17815萬平方米,同比增長9%。

  其中,杭州土地市場交易熱度有所下降,但累計成交總價依舊穩居榜首,單月成交308億元,累計成交總價1423億元;中西部核心城市成交火熱,武漢、西安、成都和鄭州土地成交規劃建筑面積均有上榜,武漢以2475萬平方米的成交總量居于榜首,同比上漲37%。值得注意的是,天津、廣州土地成交持續放量,規劃建筑面積分別同比增長85%和70%,位于榜單的第二、第六位。

  58安居客房產研究院首席分析師張波發現,從土地側來看,今年上半年的趨勢十分明顯,即聚焦一二線、集中度提升。上半年全國整體土地出讓金額和面積同比去年下降的幅度高達三成,但一二線城市今年的土地熱度提升明顯,尤其是以杭州、合肥、蘇州、寧波、武漢、鄭州、東莞等為代表的強二線更是表現搶眼,房企搶地也導致土地溢價率快速提升。

  主流房企攻城略地

  由于去年下半年很多房企拿地步伐減緩,今年上半年主流拿地的熱情明顯高漲。

  “從企業的業績表現來看,上半年最大的增長壓力來自于供貨,而供貨的壓力源于去年下半年房企整體拿地力度的大幅度縮減。但經過今年上半年房企集中拿地補庫存,在供應增長了之后,下半年最大的壓力還是來自于市場競爭本身。”易居企業集團CEO丁祖昱說。

  陽光城執行董事長兼總裁朱榮斌上半年的業績會上說:“因為去年下半年市場下行,我們收縮了很大的投資規模,最后董事會也沒有把拿地作為我們的考核指標,加上2018年的出貨消耗比較大,導致年底的土儲較年初基本沒有變化。”

  克而瑞數據顯示,2019年上半年陽光城拿地貨值1030億,位列新增貨值排行榜第13位。顯然,很多房企因為在之前半年缺少拿地,繼而出現了強烈的補倉需求。

  以保利地產為例,6月27日單日,保利地產拿地金額就超過100億。

  其中,在69輪競價后,保利地產以41.16億元競得廣州白云區鐘落潭宅地,成交樓面價13153元/平方米,溢價率19.79%。此外,保利地產在當日斥資61.77億競得4宗合肥宅地,分別位于濱湖區、長豐縣和廬江縣。

  記者注意到,土地市場自2019年3月后,逐漸回暖。6月房企拿地積極性持續加強,部分房企補倉意愿強烈。

  根據中國指數研究院數據,融創在1~6月的公開拿地金額達到去年同期的5.8倍,新城的拿地金額也同比增長超70%;保利延續上月趨勢持續發力,6月的拿地金額仍在240億元以上,龍湖、中海等企業的拿地金額也超過100億元,中海以54.1億元、100%權益獲取深圳一宗住宅用地。

  1~6月,長三角區域TOP10企業拿地金額共計2348億元,繼續穩居高位;受產業轉移、人才引進等政策影響,中西部重點城市經濟發展加速,成為房地產企業的投資熱土,TOP10企業拿地金額達1676億元。

  中原地產首席分析師張大偉指出,對未來房地產市場走勢出現分化,房企對非優質土地定價出現下調,但對優質城市、優質土地的爭搶依然激烈。雖然一二線城市調控政策嚴格,但對于房企來說,為了加大銷售額,依然會集中拿地。從趨勢看,最近三四線城市依然相對低迷,這種情況下,房地產企業把更多資金投入到一二線城市,也是出現一二線土地市場升溫的主要原因。

  規模和資金壓力

  強者恒強是在地產圈的生存法則,沒有規模幾乎在市場就沒有話語權,房企的補倉也就顯得不足為奇。

  克而瑞數據顯示,2019年上半年,TOP100各梯隊房企之間規模分化持續,行業競爭加劇。其中,TOP3房企權益金額集中度達10.5%,同比提升0.8個百分點,龍頭房企繼續保持穩健高質量發展。TOP4~10、TOP11~20、TOP21~30各梯隊房企權益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升,市場份額穩中有升,規模房企競爭優勢進一步深化。而隨著多數城市成交回落,銷售難度加大,50強之后房企的權益金額集中度則出現一定回落。

  “規模并非萬能,但沒有規模萬萬不能。”旭輝集團總裁林峰曾公開表示。

  不過,追求規模的房企也將面臨銷售和資金大考。從近期的資金面緊張和銷售承壓看,下半年對于房企而言又將是一大考驗。

  6月13日,央行黨委書記、銀保監會主席郭樹清在2019年第十一屆陸家嘴論壇上演講時稱,近年來,我國一些城市住戶部門杠桿率急速攀升,相當大比例居民家庭負債率達到難以持續的水平。“更嚴重的是全社會的新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域,一些房地產企業融資過度擠占了信貸資源,導致資金使用效率進一步降低,助長了房地產投資投機行為。”

  天風證券研究顯示,5月初對企業端和居民端的融資政策均有所收緊,5月40家典型上市房企融資367.99億元,比4月下降52.07%,創2019年以來的新低位。

  顯然,對于房企而言,面臨緊張的資金環境,拿地之后的資金壓力將再度來襲。

  “6·30很多房企看起來都公布自己完成銷售預期的消息,實際上很多都沒有完成指標,大部分房企銷售都有水分,市場并未有所見的那么好。”一位房企高管告訴記者。

   來 源: 第一財經日報  

    編 輯:liuy

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